Amortização de Financiamento Imobiliário: Como Funciona e Quanto Você Pode Economizar

Como Funciona o Financiamento Imobiliário no Brasil

O financiamento imobiliário é um crédito oferecido por bancos para que você compre um imóvel e pague em parcelas ao longo de vários anos — normalmente entre 20 e 35 anos.

O processo funciona assim:

1. O banco libera o valor para o vendedor.

2. Você passa a dever ao banco esse valor — acrescido de juros e correções.

3. A dívida é paga mensalmente, em parcelas compostas por:

Amortização (redução da dívida)

Juros

Correções e taxas adicionais (como seguros obrigatórios)

Os dois sistemas mais usados no Brasil são:

SAC (Sistema de Amortização Constante)

Tabela Price (Sistema Francês)

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Quais São os Juros Aplicados no Financiamento Imobiliário

As taxas variam conforme banco, renda, score e linha de crédito, mas normalmente ficam dentro destes intervalos:

🏦 Juros médios praticados no mercado:

Taxa fixa anual: entre 8% e 12% ao ano

Taxa mais TR: entre 7% e 10% ao ano + TR

Taxa atrelada ao IPCA: entre 3% e 5% ao ano + IPCA

Além disso, toda parcela inclui:

MIP (Seguro de Morte e Invalidez Permanente)

DFI (Seguro de Danos Físicos ao Imóvel)

Esses seguros aumentam o valor final pago ao banco.

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Como Funciona a Amortização do Financiamento

A amortização é o ato de abater uma parte da dívida principal, reduzindo o saldo devedor.

Ou seja: você paga um valor extra, além da parcela normal, e isso diminui:

O tempo total do financiamento ou

O valor das parcelas, dependendo da opção escolhida.

Formas de amortizar:

1. Redução do prazo

Mantém o valor das parcelas parecido, mas reduz os anos de financiamento.

É a opção que gera mais economia, pois diminui muito os juros futuros.

2. Redução do valor das parcelas

As parcelas ficam menores, ideal para quem quer aliviar o orçamento mensal.

Economiza menos do que reduzir o prazo.

Regras importantes:

Bancos aceitam amortizações livres (em qualquer momento).

Clientes do SFH e SFI podem usar também FGTS para amortizar, a cada 2 anos.

Não existe limite de valor — você pode amortizar R$ 500, R$ 1.000, R$ 10.000 etc.

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Quanto Se Economiza Fazendo Amortização?

A economia depende do valor amortizado e do tempo restante do financiamento.

Mas, em geral, amortizar cedo gera uma economia muito maior, porque reduz juros sobre vários anos.

Exemplo simples:

Suponha um financiamento de R$ 300.000, com 30 anos, juros de 10% ao ano.

Se você amortizar R$ 10.000 no início:

Pode reduzir até 1 ano e meio do financiamento

Pode economizar até R$ 25.000 a R$ 35.000 em juros futuros

Amortizar R$ 20.000 pode economizar R$ 50.000 a R$ 70.000 em juros.

Por que a economia é tão grande?

Porque os juros são calculados sobre o saldo devedor.

Quando você reduz o saldo antes, você impede que os juros se acumulem sobre aquela parte da dívida por décadas.

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Conclusão: Vale a Pena Amortizar o Financiamento?

Sim. Para quem tem qualquer dinheiro extra, amortizar é uma das formas m

ais inteligentes de:

Reduzir anos de financiamento

Economizar milhares de reais em juros

Sair da dívida muito mais rápido